霍业生
香港租赁董事总经理
成就地方的，从来都是人。是人与人之间的互动，让空间的存在变得有意义；没有社群，就没有社区，更谈不上城市发展。因此，领展在构思商场的业态、服务和设施时，必定以人为本，除了满足人们的日常生活所需，更着重愉悦的体验，让地方变成人们快乐生活的场所。而为社区引入合适的商户租合，正是当中的成功关键。
领展的社区角色是什么？也许没有人比霍业生更清楚。他是领展香港租赁董事总经理，自小在公共屋邨长大，亲眼见证旧居楼下的屋邨商场，在领展接手前后的天渊之别。他明白无论经济环境高低起跌，人们都需要基本的衣、食、住、行，还有一种生活中的亲切感。它可以来自一个让你讨价还价的菜档老板、一个帮你治癒久咳的中医，或一个懂得逗孩子笑着拔牙的医生。而最重要的是，提供这一切民生所需的地方，近在咫尺，就像家的伸延，充满熟悉的面孔和气息，一点一滴滋养你每天的生活。
霍业生的工作之一是定期巡视领展旗下的物业。他会仔细观察变化并与租户交流，了解他们对经济市道的看法和期望，更会直接向顾客和店长讨教，了解场内哪些措施奏效，哪些还需要改善。回到办公室，他就与租赁团队商议，如何调整和优化商户组合并加强配套，以提升客流和整体业绩。例如与餐饮商户合作推出奖励计划、举办音乐会或艺术展览等快闪活动，或者在儿童商店区附近，增设供妈妈喂哺母乳的独立育婴室。每个社区都有其特质，每项措施也必须针对当时当地的需求。
霍业生在2014年加入领展，当时大多数的香港发展商早已北上拓展并站稳阵脚。这一年，霍业生凭藉丰富的内地经验，帮助领展拿下第一个内地商场物业。“我们虽然可以更早一些派香港人北上开拓 ，但他们始终难以像当地人般了解在地社区的需求，我们必须依靠当地人才。”他说。“直至2014年，内地市场开始培养出一批经验丰富且充满热诚的专业管理人才，这正是我们发力的最佳时机。我们养精蓄锐，乘时出击，与租户一起高速成长，一些租户更是从零起步，短短日子就发展出数十家特许经营店。”
过去20年领展学到的重要一课，是商户组合的微妙平衡，必需持续调整、不断修正。霍业生对商场的动态观察入微，他注意到外卖店吸引了忙碌的年轻人，但寻求舒适座位的长者却避而远之。 坡道、点字标示和多语言语音广播等设施，能予人方便并提高地方的包容性，但这些高使用率的设施也需要定期升级。此外，还有一些无法预测的变化，比如出现天灾或地区政治动荡时，领展亦多次展现超强的应变能力，迅速化解危机并重回正轨，将影响降至最低。
从一开始，领展的角色就不只是业主。领展早年接手、至今仍在用心运营的许多个社区，多以基层为主。当中不少人历尽艰辛来到香港，希望用双手建立更好的未来。 这份热诚和拼劲，也是许多租户的共同特质。他们努力奋斗、勇于一拼，因为知道领展会在背后支持他们。
“我特别喜欢亚洲国际餐饮的成功故事。”霍业生分享道。“它的创办人跟我一样，在公共屋邨长大。后来他投身餐饮业，最初在加拿大以Taste of Asia品牌，开设第一家餐厅。回港后，他以普罗大众也可享受价廉物美的西餐为目标，从一家小餐馆，发展至如今拥有17个品牌，遍布全港260多家门市的餐饮集团，而当中大部分店铺都位于领展的商场。2024 年那场豪雨造成大水浸，黄大仙中心成了重灾区，他在那里新开的分店也被冲毁。我们竭尽所能协助他尽快重建。结果不到一个半月，餐店就重新照常营业，他的金钱损失和业务影响也得以降到最低，对此我们都感到庆幸。
亚洲国际餐饮的例子，印证了霍业生的信念：领展服务的是一个社区，连系着商户、用家和场地管理者，三者密不可分。“人才管理的能力非常重要，甚至比物业本身更重要，我们要怎样管理和激励他们呢？这值得我们深思。”他说。“对于租户而言，重中之重是找到需求的平衡点。商场所在的社区需要哪些服务？这些需求又能否持续？在旺角奏效的方法，未必适用于天水围。”
领展是香港主要的零售业主之一，拥有涵盖各个阶层的广泛顾客群，霍业生希望更多新晋企业选择落户领展。“民生零售是最具可持续性的版块，尤其在经济不景气的时候。”他断言。“社区型零售涵盖低端和高端的类别，能够大范围满足不同的消费需要。若想接触普罗大众，领展是不二之选。我们的商场既有大量本地和国际品牌，如百佳超级市场和麦当劳。亦有初次创业的年轻人，从我们的市集摊位起步，出售小众手作精品，再发展到快闪店，继而签下第一张固定租约，甚至在多区开设分店。我们见证他们一步步成长，不论是大品牌还是新创业者，我们都会协助他们推广。”
霍业生现在仍住在领展旗下的商场附近，自认是领展的忠实粉丝。“我的生活亦因此变得充实起来。”他笑说。“每逢周末，我们会先到日本百货闲逛，再去菜市场采购，然后到喜欢的餐厅晚饭。其实我和家人经常都在领展商场度过周末。”
