规划：骄傲与坚持

领展相信每一项资产都是独一无二，正如孩子生来各有天赋，需要因材施教， 悉心培育所长，方能将其潜力发挥极致。这份理念贯彻于领展管理的每一项资产，执行的方式却各有不同，务求发掘不同物业独特的内在价值。领展在资产规划、提升、和管理上，累积了丰富的实战经验，三者环环相扣，充分展现了专业实力。

正因为资产的差异性，要充分释放潜力，必需要度身订造合适的方案，不能一招走天涯。首先，要仔细研究每个区域：针对其地理位置、周边环境、竞争对手、社区文化、软硬配件等各方面，分析项目的独特之处。最重要的，要对“人”高度敏感，包括现在的社群，和将来的用家。

每天清晨，领展集团资产管理董事总经理范世牧走进海滨汇的大门时，感觉就像回到家里为自己的家族生意打拼。这位法国人带领他的团队管理领展旗下所有物业，不断检视资产的表现，确保每个项目都能发挥最大效益；对于团队的工作，他深感自豪，同时感到责任重大。

他会亲自指挥地方营造的工作，在项目的前、中和后期，都会实地视察，评估成效并找出改进之处。周末陪家人登山健行之后 ，他会低调地造访旗下物业，走进菜市场默默观察，从灯光照明到人群的流动，都是他留意的重点。范世牧就像乐团的指挥一样，协调着方方面面的事务，确保物业每个环节都能高效发挥，最终为各界持份者创造最大价值。“ 我关注的是资产的可持续性，即是在三、五年后，它是否仍带来相同，甚至更高的回报。毕竟，这是我们生存的命脉。”他解释道。

同时，范世牧庆幸领展并非真正的家族企业，领导层不会出现严重的价值观分歧，也没有历史遗留不可触碰的禁区。“至少，没有人会半夜打电话来叫我换灯泡。”他笑说，指的是一位家族企业老板在深夜差遗高层员工换灯泡的都市传闻。“这里没有家族的裙带关系，不用维护创始人的神话，也没有感情包袱，一切以专业行事。我认同的是领展这家公司，并以我们的成就为傲。我们因应个别物业的周期和演变，竭尽所能经营好每一项资产 - 这就是我们的做事方式。”

范世牧早在领展成立之初便加入公司，见证了领展由一家本地企业，怀着走向世界的抱负，逐步蜕变为备受肯定的国际企业。然而，他从不因既有的成就自满。他表示：“零售业本身就是一个充满动态、持续演变的行业。潮流趋势日新月异，我们绝不能原地踏步。相反，要引领改变，首先要理解事物变化的原因，并接受变化就是常态的现实。零售业与人们的日常生活息息相关 —— 而民生消费的零售租务正是我们最活跃、最擅长的领域。”

零售业生态持续多变，资产优化的方式也在不断演进。范世牧刚加入领展时，很多项目的规模庞大，但无论在设计还是管理方面，距离国际标准还有一段距离，需要时间慢慢释放潜力。近年的新项目则规模较小，但对社区的影响更为直接。无论时代如何变迁，核心始终在于怎样在改变与保留之间取得最佳平衡。

“早期的资产优化就像开膛手术，涉及加装扶手电梯和空调系统等大工程。”他回忆道。为了让社区有更多参与，领展举办多场小型社区座谈会。“我们邀请现有租户和居民一起饮茶，向大家详细解说计划内容，希望得到社区的支持。至今，我们已经完成了100多项资产优化项目，社区的抗拒明显减少，大家开始理解我们在做什么了。”

领展拥有完整的内部团队，涵盖资产规划、提升与管理等专业，从研发、技术提升、项目管理到租赁均整合旗下。一条龙的模式，不但有利管控质量，更让领展能够更灵活地开拓核心业务以外的新领域，在经济下行时期保持韧性。通过由零打造海滨汇及领达广场，领展扩增了开发项目的实力。如今，领展收购及管理的项目已拓展至全球，由以往仅营运自有资产，发现成为多元化的国际资产管理人。

“我们正在突破自己。”范世牧说。“没有过去二十年的经验，就没有今天的我们，而今天我们所做的，都是为未来发展奠定基础。我们进军海外，目标是将物业组合进一步多元化。在新加坡，我们拥有自己的团队，管理收购回来的物业。在澳大利亚的物业，我们是最大持份者，并与当地的合资伙伴关系密切。他们选择和我们合作，是看准领展改造资产的能力。但归根究底，挑选对的资产，做好管理，才是长胜之策。”

每当范世牧走进领展的物业，心中总感到无限骄傲。这些充满活力、熙来攘往的空间，正说明领展在资产规划和提升方面的努力没有白费。他希望大众认同领展是一个值得信赖的伙伴，亦希望潜在租户知道，领展会全力支持他们，一起创造双赢。范世牧认为，本港业务已十分成熟，现在更有信心应对国际的机遇。身边有团队给予如家人般的支持，每一天、每一刻都是成长与实现梦想的好时机。