领航：向世界一流进发

今天的领展和20年前相比已经脱胎换骨。它就如一个不断进化的生命体，了解它的起源，让我们更清楚未来的方向。成长路上总是人来人往，但有一个人陪伴领展一路走来，见证它的演变。他就是威尔斯建筑师纪达夫，连续18年担任领展的非执行董事。

纪达夫曾经是建筑大师诺曼 ‧ 福斯特团队的成员，被委派参与香港地标滙丰银行总行大厦的项目。 1985年，他创立了建筑设计事务所Aedas，公司目前在全球设有12个办事处，聘用超过1,000名员工，是世界十大建筑设计事务所之一。“在我所有的专业才能中，领展最需要的，其实是我的建筑经验。”纪达夫坦言：“在我所有的专业才能中，领展最需要的，其实是我的建筑经验。”领展于2005年在香港交易所上市。纪达夫于2007年获邀加入领展董事会，全因他与香港各大发展商，有丰富的合作经验。有像他这样背景的资深专业人士坐阵，安抚了一班对投资感到忧虑的股东。纪达夫对兴建和翻新物业具备丰富的知识，对亚洲文化的差异有深入的了解，持续地为领展提供宝贵的意见。“亲身参与，才能真正理解。” 纪达夫续说：“只有真正一起做事，我才能帮到领展。”

对于师承“摩天大楼之父”路易斯 ‧ 沙利文学派的建筑师来说，形式必需追随功能。可是，领展早期的资产组合可谓两者皆劣 ，无论硬件软件也远低于国际标准；仔细检视后发现，这些物业的管理，根本没考虑到现有或潜在顾客，到底需要什么、想要什么。本来兴建这些社区商场的良好初心，被白白糟蹋，纪达夫为此失望至极，但同时令他下定决心，以专业所长帮助领展改变现状。董事会随即制定周详大计，包括物业维修或重建，重塑品牌和定位，目标要让资产的发展重回正轨。

纪达夫于是邀请了伦敦博罗市场的设计师来为领展的街市构思全新形象。新设计顺应顾客喜欢蹓躂街市的习惯，摒除了刻板的间隔，改为增设不同的捷径。“找到人们的‘慾望线’十分重要，若我们能设定好这些动线，人们就会自然地乐游其中。”纪达夫说。“博罗市场在每天的不同时段，接待着四方八面的顾客。餐厅大厨们在黎明时份来采购食材，之后就是家庭主妇，还有游客到处闲晃打卡。我们将博罗市场的精髓带到香港，再按本地人的喜好进行微调。这做法非常成功，甚至改变了这座城市的街市营运模式。”

社区的改变就在这刻开始：人们的基本需求得到满足后，就会渴望得到更多。新的街市成为了转捩点，让将近一半香港人意识到，原来可以在更舒适的环境里，买到更新鲜、更实惠的食材。“当人们享受过高标准的购物环境和体验，自然会有比较，从而期望更高。”纪达夫说。

人们由最初对领展心存疑虑，到后来逐渐认同它带来的改变。屡次的成功证明了资产优化是奏效的。跟领展一起经历这趟旅程的租户也深有体会。他们明白街市不仅是做生意的地方，更代表一个社区，一种文化，是人们共度时光的空间。“希望未来有机会把香港的街市文化带到新加坡，他们真的很需要。”纪达夫笑说。“我们在澳大利亚还没经营过街市，如果机会来到，那一定会是很有趣的跨文化体验。”

向国际顶尖学习

纪达夫认为，领展在进行地方营造时，必须从世界最优秀的案例中汲取灵感，以打造一个人们愿意花时间逗留的地方，而不仅是一个办理日常事务的场所。对新项目来说也是同一道理。“摩根大通会选择搬来海滨汇，绝非偶然。”他说：“这家银行机构看中的，是这座双子塔所提供的灵活性。现在，我们又从深圳等城市学习，将当地科技公司流行的生活混合工作模式带到澳大利亚。”

作为领展的董事会成员，意味着要为集团的收购做决策。除了投资回报之外，纪达夫还会从租赁、建筑、社区发展等多角度评估项目的潜力。例如那地方是否拥有忠实客群？它是否邻近交通要道，足以带来稳定的客流？它能否用最少的手段，为社区创造最大价值？如果资产能兼备以上的条件，同时保持灵活弹性，就有很大机会获得成功。

“这就是地方营造的意义所在。”纪达夫解释道：“品牌建立不是球迷穿着心爱队伍的球衣那麽简单。我们要日积月累地把事情做好，才能慢慢地建立品牌。它是企业用心经营而带给人们的良好观感 ── 它无形、脆弱，毁掉很容易，重建却极难。地方营造就是其中一种无形资产。当人们愿意来到一个地方，频繁地使用它、甚至赋予它新的意义，那就成为了他们的地方。要是我们做对了，人们自然能感受得到，然后视之如自己的家般珍惜它。而建筑师和发展商在过程中，起着牵头作用。但我认为领展的地方营造才刚起步，还有更多可以发挥的空间，而‘领展3.0战略’正好让我们往这个方向继续发力。”

纪达夫坦言，领展这些年来有成功，也有失误。乐富广场在改善商场的动线后大获成功；但随着社区的演变和扩展，商场仍需持续升级调整。黄大仙中心借监了邻近黄大仙祠的美学和文化元素，将两座商场整合为一个综合体后，也大受欢迎。H.A.N.D.S. 则成功整合了不同的建筑物，充分发挥其位于屯门市中心黄金地段的优势。但反观赤柱广场，虽然其改造计划屡获殊荣，但因其地理位置远离外籍人士聚居处，又与周边居民的日常生活格格不入，整体表现强差人意。

展望未来，领展这些年累积下来的实战经验，将有助其拓展海外市场。纪达夫说：“我们需要制订一套资产优化的标准指引，让新加入的设计师在接手新项目时，可以参考前人的经验，判断哪些方案可行，哪些无效，帮助团队少走弯路。我们还可以将这套准则放诸全球，然后按地方调整。例如澳大利亚人普遍比中国人高，香港适用的洗手盆标准高度，在悉尼就太低了。我们必须从使用者的角度出发，尊重不同地方的文化差异，而领展的优势，正是能敏锐地掌握这些细微的差异，因时制宜。