領航：向世界一流進發

今天的領展和20年前相比已經脫胎換骨。它就如一個不斷進化的生命體，了解它的起源，讓我們更清楚未來的方向。成長路上總是人來人往，但有一個人陪伴領展一路走來，見證它的演變。他就是威爾斯建築師紀達夫，連續18年擔任領展的非執行董事。

紀達夫曾經是建築大師諾曼 ‧ 福斯特團隊的成員，被委派參與香港地標滙豐銀行總行大廈的項目。 1985年，他創立了建築設計事務所Aedas，公司目前在全球設有12個辦事處，聘用超過1,000名員工，是世界十大建築設計事務所之一。「在我所有的專業才能中，領展最需要的，其實是我的建築經驗。」紀達夫坦言：「在我所有的專業才能中，領展最需要的，其實是我的建築經驗。」領展於2005年在香港交易所上市。紀達夫於2007年獲邀加入領展董事會，全因他與香港各大發展商，有豐富的合作經驗。有像他這樣背景的資深專業人士坐陣，安撫了一班對投資感到憂慮的股東。紀達夫對興建和翻新物業具備豐富的知識，對亞洲文化的差異有深入的了解，持續地為領展提供寶貴的意見。「親身參與，才能真正理解。」 紀達夫續說：「只有真正一起做事，我才能幫到領展。」

對於師承「摩天大樓之父」路易斯 ‧ 沙利文學派的建築師來說，形式必需追隨功能。可是，領展早期的資產組合可謂兩者皆劣 ，無論硬件軟件也遠低於國際標準；仔細檢視後發現，這些物業的管理，根本沒考慮到現有或潛在顧客，到底需要甚麼、想要甚麼。本來興建這些社區商場的良好初心，被白白糟蹋，紀達夫為此失望至極，但同時令他下定決心，以專業所長幫助領展改變現狀。董事會隨即制定周詳大計，包括物業維修或重建，重塑品牌和定位，目標要讓資產的發展重回正軌。

紀達夫於是邀請了倫敦博羅市場的設計師來為領展的街市構思全新形象。新設計順應顧客喜歡蹓躂街市的習慣，摒除了刻板的間隔，改為增設不同的捷徑。「找到人們的『慾望線』十分重要，若我們能設定好這些動線，人們就會自然地樂遊其中。」紀達夫說。「博羅市場在每天的不同時段，接待著四方八面的顧客。餐廳大廚們在黎明時份來採購食材，之後就是家庭主婦，還有遊客到處閒晃打卡。我們將博羅市場的精髓帶到香港，再按本地人的喜好進行微調。這做法非常成功，甚至改變了這座城市的街市營運模式。」

社區的改變就在這刻開始：人們的基本需求得到滿足後，就會渴望得到更多。新的街市成為了轉捩點，讓將近一半香港人意識到，原來可以在更舒適的環境裡，買到更新鮮、更實惠的食材。「當人們享受過高標準的購物環境和體驗，自然會有比較，從而期望更高。」紀達夫說。

人們由最初對領展心存疑慮，到後來逐漸認同它帶來的改變。屢次的成功證明了資產提升是奏效的。跟領展一起經歷這趟旅程的租戶也深有體會。他們明白街市不僅是做生意的地方，更代表一個社區，一種文化，是人們共度時光的空間。「希望未來有機會把香港的街市文化帶到新加坡，他們真的很需要。」紀達夫笑說。「我們在澳洲還沒經營過街市，如果機會來到，那一定會是很有趣的跨文化體驗。」

向國際頂尖學習

紀達夫認為，領展在進行地方營造時，必須從世界最優秀的案例中汲取靈感，以打造一個人們願意花時間逗留的地方，而不僅是一個辦理日常事務的場所。對新項目來說也是同一道理。「摩根大通會選擇搬來海濱匯，絕非偶然。」他說：「這家銀行機構看中的，是這座雙子塔所提供的靈活性。現在，我們又從深圳等城市學習，將當地科技公司流行的生活混合工作模式帶到澳洲。」

作為領展的董事會成員，意味著要為集團的收購做決策。除了投資回報之外，紀達夫還會從租賃、建築、社區發展等多角度評估項目的潛力。例如那地方是否擁有忠實客群？它是否鄰近交通要道，足以帶來穩定的客流？它能否用最少的手段，為社區創造最大價值？如果資產能兼備以上的條件，同時保持靈活彈性，就有很大機會獲得成功。

「這就是地方營造的意義所在。」紀達夫解釋道：「品牌建立不是球迷穿著心愛隊伍的球衣那麼簡單。我們要日積月累地把事情做好，才能慢慢地建立品牌。它是企業用心經營而帶給人們的良好觀感 ── 它無形、脆弱，毁掉很容易，重建卻極難。地方營造就是其中一種無形資產。當人們願意來到一個地方，頻繁地使用它、甚至賦予它新的意義，那就成為了他們的地方。要是我們做對了，人們自然能感受得到，然後視之如自己的家般珍惜它。而建築師和發展商在過程中，起著牽頭作用。但我認為領展的地方營造才剛起步，還有更多可以發揮的空間，而『領展3.0戰略』正好讓我們往這個方向繼續發力。」

紀達夫坦言，領展這些年來有成功，也有失誤。樂富廣場在改善商場的動線後大獲成功；但隨著社區的演變和擴展，商場仍需持續升級調整。黃大仙中心借鑑了鄰近黃大仙祠的美學和文化元素，將兩座商場整合為一個綜合體後，也大受歡迎。H.A.N.D.S. 則成功整合了不同的建築物，充分發揮其位於屯門市中心黃金地段的優勢。但反觀赤柱廣場，雖然其改造計劃屢獲殊榮，但因其地理位置遠離外籍人士聚居處，又與周邊居民的日常生活格格不入，整體表現強差人意。

展望未來，領展這些年累積下來的實戰經驗，將有助其拓展海外市場。紀達夫說：「我們需要製訂一套資產提升的標準指引，讓新加入的設計師在接手新項目時，可以參考前人的經驗，判斷哪些方案可行，哪些無效，幫助團隊少走彎路。我們還可以將這套準則放諸全球，然後按地方調整。例如澳洲人普遍比中國人高，香港適用的洗手盆標準高度，在悉尼就太低了。我們必須從使用者的角度出發，尊重不同地方的文化差異，而領展的優勢，正是能敏銳地掌握這些細微的差異，因時制宜。